Wer ein älteres Haus kauft oder eine Wohnung im Bestand auf den heutigen Stand bringen möchte, stellt sich früh die Frage: Was kostet eine Komplettsanierung? Eine seriöse Zahl gibt es erst nach Besichtigung und Planung – aber Sie können vorher verstehen, aus welchen Blöcken sich die Kosten zusammensetzen, welche Faktoren den Preis treiben und in welcher Reihenfolge die Gewerke arbeiten. Genau diese Orientierung geben wir Ihnen hier aus der Praxis unserer Sanierungsprojekte in Velbert, Essen, Wuppertal und dem Kreis Mettmann.
Was „Komplettsanierung“ eigentlich bedeutet
Der Begriff wird unterschiedlich verwendet. In der Praxis unterscheiden wir drei Stufen:
- Modernisierung: Oberflächen erneuern – Maler, Böden, vielleicht ein neues Bad. Leitungen und Wände bleiben.
- Komplettsanierung: Alle Oberflächen, dazu Elektro- und meist Sanitärinstallation neu, Bad und Küche neu, Türen, teils Grundrissänderungen mit Trockenbau.
- Kernsanierung: Rückbau bis auf den Rohbau, inklusive Estrich, Putz, Haustechnik, oft Fenster und Dämmung.
Je weiter Sie in dieser Liste nach unten gehen, desto weniger spielt die Optik eine Rolle und desto stärker bestimmen Technik und Bausubstanz die Kosten.
Kostenblöcke je Gewerk
Die folgende Tabelle zeigt, wie sich die Kosten einer Komplettsanierung typischerweise verteilen. Die Anteile verschieben sich je nach Objekt – eine Wohnung ohne Grundrissänderung hat fast keinen Trockenbauanteil, ein Altbau mit Stoffleitungen einen sehr hohen Elektroanteil.
| Gewerk | Was typischerweise enthalten ist | Anteil an den Gesamtkosten (typisch) | Was den Preis treibt |
|---|---|---|---|
| Elektro | Neue Unterverteilung, Leitungen, Dosen, Schalter, Leerrohre, Netzwerk, ggf. Smart Home | 12–20 % | Anzahl der Stromkreise, Schlitzen in Massivwänden, Smart-Home-Vorbereitung, Zählerplatz |
| Sanitär & Heizung | Leitungen, Bad-Rohinstallation, Heizkörper oder Fußbodenheizung | 15–25 % | Lage der Steigstränge, Fußbodenheizung, Heizungstausch |
| Bad (Ausbau) | Fliesen oder fugenlose Wände, Objekte, Armaturen, Dusche | 10–20 % | Größe, bodengleiche Dusche, Ausstattungsniveau, Abdichtung |
| Trockenbau | Wände, Vorsatzschalen, Decken, Installationswände, Schall- und Brandschutz | 5–15 % | Grundrissänderungen, Deckenabhängungen, Dämmung |
| Maler & Oberflächen | Spachteln (Q2–Q4), Tapete oder Anstrich, Lackarbeiten, Spachteltechnik | 8–15 % | Untergrund, Qualitätsstufe, Sonderoberflächen |
| Böden | Ausgleich, Parkett, Vinyl, Fliesen, Sockelleisten | 8–15 % | Material, Untergrundvorbereitung, Estrichschäden |
| Türen, Fenster, Sonstiges | Innentüren, Zargen, ggf. Fenster, Entsorgung, Gerüst | 10–20 % | Fenstertausch, Schadstoffe, Container, Baustrom |
Für eine bessere Einordnung in Zahlen: Komplettsanierungen im Bestand bewegen sich erfahrungsgemäß im mittleren bis hohen dreistelligen Euro-Bereich pro Quadratmeter Wohnfläche. Kernsanierungen mit kompletter Haustechnik, neuem Bad und Estrich liegen häufig im vierstelligen Bereich pro Quadratmeter. Eine 90-m²-Wohnung aus den 1970er-Jahren mit neuer Elektrik, neuem Bad, Trockenbau, Maler und Böden landet damit schnell im mittleren fünfstelligen Bereich – ohne Küche, ohne Fenster.
Die wichtigsten Einflussfaktoren
Zustand der Bausubstanz
Was unter der Tapete oder dem alten Boden zum Vorschein kommt, entscheidet oft über zehn bis zwanzig Prozent der Kosten. Typische Überraschungen im Ruhrgebiet und Bergischen Land: Stoffleitungen ohne Schutzleiter, feuchte Kellerwände, bröselnder Putz, Asbest in alten Bodenbelägen oder Kleber, Schäden am Estrich.
Umfang der Elektroinstallation
Eine Elektroinstallation aus den 1960er- bis 1980er-Jahren ist fast immer ein Komplettaustausch. Wer dabei gleich Leerrohre, Netzwerkdosen und eine Vorbereitung für Smart Home einplant, zahlt jetzt wenig mehr, spart aber später das Aufstemmen fertiger Wände. Mehr zu Aufwand und Ablauf finden Sie unter Elektroinstallation.
Ausstattungsniveau
Zwischen einem soliden Bad mit Standardfliesen und einem fugenlosen Bad mit bodengleicher Dusche und Unterputzarmaturen liegt ohne Weiteres ein Faktor zwei. Gleiches gilt für Böden (Vinyl gegenüber Massivparkett) und Wandoberflächen (Raufaser gegenüber Spachteltechnik in Qualitätsstufe Q4).
Logistik und Lage
Eine Wohnung im vierten Stock ohne Aufzug, enge Innenstadtlagen ohne Halteverbotszone oder lange Wege zum Container erhöhen die Arbeitszeit spürbar – das ist kein Detail, sondern schlägt sich in jedem Gewerk nieder.
Reihenfolge der Gewerke
Eine Sanierung scheitert selten am einzelnen Handwerker, sondern an der Abfolge. Die bewährte Reihenfolge:
- Entkernung und Abbruch – Böden, alte Installationen, Tapeten, Entsorgung.
- Rohinstallation – Elektro (Schlitze, Dosen, Leerrohre), Sanitär, Heizung. Hier muss der Plan fertig sein: Wo kommen Steckdosen, Schalter, Netzwerk, Leuchten hin?
- Trockenbau und Putz – neue Wände, Vorsatzschalen, Decken, Spachtelung. Installationsebenen werden geschlossen, nachdem alle Leitungen drin sind.
- Estrich und Abdichtung – falls nötig, mit Trocknungszeit.
- Fliesen und Bad-Ausbau.
- Malerarbeiten – Spachteln, Grundieren, Tapezieren oder Streichen, Lackieren.
- Böden und Türen.
- Endmontage Elektro – Schalter, Steckdosen, Leuchten, Verteiler, Smart-Home-Inbetriebnahme.
- Abnahme und Dokumentation.
Warum ein Ansprechpartner Kosten spart
Wer vier oder fünf Betriebe einzeln beauftragt, ist selbst der Bauleiter – mit allen Terminabstimmungen, Schnittstellen und Haftungsfragen. Das funktioniert, kostet aber Zeit und führt oft zu Leerlauf auf der Baustelle.
Bei uns arbeiten Maler und Trockenbau (Ott & Masuch, Essen) und Elektro (AJH-Elektro, Velbert, Meisterbetrieb seit 1994) in einem Verbund, ergänzt um KNX und Software (MyKonnex). Für Dach, Klima und weitere Gewerke greifen wir auf feste Partnerbetriebe zurück. Das bedeutet für Sie: ein Aufmaß, ein Zeitplan, ein Ansprechpartner für Übergänge – und keine Diskussion darüber, wer den Schlitz zuspachtelt. Wie wir Projekte vorbereiten, lesen Sie unter Planung & Baubegleitung.
Förderung: Was möglich ist
Für energetische Maßnahmen – Dämmung, Fenster, Heizungstausch, Lüftung, digitale Systeme zur Verbrauchsoptimierung – gibt es Förderprogramme von KfW und BAFA. Reine Modernisierung (Bad, Maler, Böden, Elektro ohne Energiebezug) wird in der Regel nicht gefördert. Wichtig: Anträge sind vor Auftragsvergabe zu stellen, und oft ist ein Energieeffizienz-Experte einzubinden. Wir weisen im Planungsgespräch auf förderfähige Bausteine hin, eine Förderberatung ersetzen wir nicht.
Checkliste vor der Komplettsanierung
- Bestandsaufnahme: Baujahr, letzte Sanierung, bekannte Schäden, Pläne vorhanden?
- Schadstoffe prüfen (Asbest, alte Kleber, Mineralwolle vor 1996)
- Grundriss festlegen: Welche Wände bleiben, welche kommen neu?
- Elektroplanung mit Raumbuch: Steckdosen, Schalter, Netzwerk, Smart-Home-Wünsche
- Bad: Lage der Objekte, bodengleiche Dusche ja/nein, Fliesen oder fugenlos
- Oberflächen entscheiden: Tapete, Anstrich, Spachteltechnik, Bodenbelag
- Reihenfolge und Zeitplan mit allen Gewerken abstimmen
- Förderfähige Maßnahmen klären, Anträge vor Beginn stellen
- Puffer im Budget einplanen (erfahrungsgemäß 10–15 % für Unvorhergesehenes)
- Entsorgung, Baustrom, Halteverbot, Zugang organisieren
Fazit
Die Kosten einer Komplettsanierung lassen sich nicht pauschal nennen, aber sehr wohl strukturieren: Elektro, Sanitär und Bad sind die technischen Schwergewichte, Trockenbau, Maler und Böden bestimmen Optik und Qualität, Logistik und Bausubstanz sorgen für die Abweichungen nach oben. Wer die Reihenfolge der Gewerke im Griff hat und Übergänge sauber plant, spart am Ende mehr als durch jeden Materialrabatt. Wenn Sie im Kreis Mettmann, in Essen, Wuppertal oder Düsseldorf eine Sanierung vorbereiten, schauen wir uns das Objekt an und geben Ihnen eine ehrliche Einschätzung – Beispiele finden Sie unter Referenzen.
